Путеводитель по перепланировке квартиры: что можно и что запрещено делать в 2024 году

Росреестр определил, что заключительным этапом перевода жилого помещения в нежилое или наоборот, включая перепланировку, является внесение изменений в ЕГРН. Если вы решили провести перепланировку, потребуется предоставить технический план. Важно отметить, что вам не придется обращаться в Росреестр лично для изменения данных в ЕГРН – после утверждения акта приемочной комиссии местные органы будут обязаны автоматически представить заявления о государственной регистрации изменений в ЕГРН.

Перепланировка и переустройство

Прежде всего, следует различить между перепланировкой и переустройством квартиры. Перепланировка означает изменение формы и размера помещения, которые необходимо зарегистрировать в документах на квартиру.

Переустройство помещения в многоквартирном доме включает в себя установку, замену или перемещение инженерных систем, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. При этом форма и размер помещений остаются прежними.

Зачем согласовывать перепланировку?

Может показаться, что если вы не планируете продавать квартиру, то вы вольны делать с ней все, что пожелаете. Однако это не так.

Во-первых, соседи могут пожаловаться на незаконную перепланировку, и таких случаев уже было немало (особенно на перемещение влажных зон и снос несущих стен). В этом случае вы можете столкнуться со штрафами от Жилинспекции и обязанностью вернуть все к исходному состоянию. Согласно статье 7.21 Кодекса об административных правонарушениях, штрафы для физических лиц составляют от 2 тысяч до 2,5 тысяч рублей (для юридических лиц суммы выше – 40–50 тысяч рублей). Если не выполнить требования инспектора Госжилинспекции, жилье может быть изъято через суд и продано на аукционе.

Во-вторых, несанкционированная перепланировка обязательно будет обнаружена, если вы решите продать квартиру. Вопросы могут возникнуть и у банка, который будет оформлять ипотечный кредит на такое жилье. Поэтому лучше заранее привести все документы в порядок.

Кроме того, следует быть готовым к тому, что некоторые виды перепланировок вообще не удастся согласовать, так как это запрещено законом.

Что можно делать без согласования?

• Замена окон и дверей без изменения размеров проемов;

• Косметический ремонт;

• Замена электрической плиты;

• Замена отопительных приборов, если не требуется прокладывать новые подводящие сети.

Что можно делать при переустройстве?

• Установка бытовых электроплит вместо газовых или кухонных плит;

• Перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов;

• Установка и переоборудование сантехнических узлов, ванных комнат;

• Прокладка новых или замена существующих трубопроводов, электрических сетей и устройств для душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Запреты

Нельзя:

• Сносить несущие стены;

• Переносить мокрые зоны на жилую площадь;

• Закрывать окна – в каждой жилой комнате должно быть окно;

• Создавать проход из жилой комнаты (спальни) в санузел, если в квартире нет дополнительного санузла с доступом из коридора;

• Убирать дверь в кухню в квартирах с газовыми плитами;

• Присоединять балконы и лоджии к квартире;

• Объединять комнату с кухней в однокомнатной квартире.

Алгоритм согласования перепланировки квартиры:

1. Получите поэтажный план от БТИ. Если инвентаризация еще не проводилась (что нередко встречается в новостройках) – закажите первичную инвентаризацию сами.

2. Разработайте дизайн-проект или эскиз предполагаемой перепланировки. Важно определить геометрию помещений и расположение сантехнического оборудования.

3. Закажите проект перепланировки и техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций. Эти работы должна выполнить организация, входящая в СРО.

4. Обратитесь в Жилинспекцию для получения разрешения на согласование перепланировки или переустройства помещения.

5. Начните выполнять ремонтно-строительные работы. Их срок не должен превышать 18 месяцев. Важно помнить: на скрытые работы (например, гидроизоляцию) необходимо оформить акт скрытых работ, отклонения от проекта недопустимы.

6. После завершения работ уведомите Жилинспекцию и получите там акт о завершении перепланировки или переустройства.

7. Дождитесь изготовления технического плана, который должен составить кадастровый инженер, входящий в СРО. Этот технический план и акт будут представлены в Росреестр, который на их основании внесет изменения в ЕГРН.